Как написать уведомление о повышении арендной платы образец

Благоприятные условия для арендодателя

Благоприятные условия для арендодателя возникают при возможности изменения платы в договоре без заключения сторонами дополнительного соглашения.

Рассмотрим три наиболее важных варианта повышения оплаты за аренду:

1. По причине наступления продиктованных законом обстоятельств.

Повышение оплаты зависит от следующих обстоятельств:

• повышение цен и тарифов;
• смена вида деятельности арендатора (в рамках пользования арендуемых помещений);
• повышение ставок, изменение методики расчета;
• иное, непосредственно предусмотренное законодателем.

Дополнительное соглашение не предусмотрено. Для требования оплаты арендатором новой ставки достаточно направить уведомление об изменении ее размера

При рассмотрении судами исков, поданных на основании перечисленных выше причин, берутся во внимание условия договора аренды, которые диктуют возможность одностороннего изменения размера арендного платежа, при отсутствии такого основания, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка оплаты зависит от его стоимости)»

1. При повышении рыночной стоимости арендных платежей.

Арендатору сообщается о таком изменении уведомлением, основанном на анализе оценки стоимости арендной платы (либо оценки рыночной стоимости арендуемого объекта, в случае, если оплата рассчитывается из стоимости помещения). Изменения начинают свое действие по срокам, согласованными сторонами либо определенными уведомлением, и будут правомерными:

• при прописанном контрактом факте возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер платы в случае изменения рыночной стоимости объекта;
• наличия отчета об оценке изменения рыночной стоимости предмета аренды.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. «Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей. Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора.

Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений. «Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия. Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О).

«Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Письмо о снижении арендной платы

В каждом бизнесе бывает момент дефицита финансов и очень жестко встает вопрос об экономии средств. Одной из спасительных мер может стать экономия  бюджета на арендной плате, при этом главное правильно составить и сформулировать письмо об снижении арендной платы,  в котором  максимально изложить все имеющие  аспекты дела. Для этого нужно вспомнить все положительные отношения с арендодателем и представить  их в письме  об уменьшении арендной ставки. Главное быть уверенным, ведь арендодатель заинтересован в долгосрочных  отношениях и не хочет терять свою прибыль.

Читайте дополнительно, как арендатору получить отсрочку или каникулы по аренде в период карантина.

НАПРИМЕР: данное челобитное письмо можно изложить в следующей редакции.

Мы высоко ценим сложившиеся между нашими компаниями крепкие партнерские отношения и выражаем надежду на дальнейшее взаимовыгодное и плодотворное сотрудничество.

Экономически ситуация вообще, и в розничном секторе, в частности, за последние месяцы существенно ухудшилось. Экономика России в 2020 году продолжает замедлятся, что безусловно, сказывается на выручках наших магазинов.

В это непростое для всех время, мы вынуждены обратиться к Вам с предложением о пересмотре размера арендной ставки по Договору аренды.

При существующих финансовых условиях договора аренды магазин не приносит прибыль, а лишь окупает операционные расходы.

Проводя итог вышеизложенному, вынуждены для нормализации финансовых показателей магазина обратиться к Вам с предложением о пересмотре коммерческих условий действующего между нашими компаниями договора аренды.

Просим снизить ежемесячную арендную плату на сумму ________________ на период ________________, и зафиксировать ее в размере _________________ в месяц. Достигнутые договоренности закрепить подписанием Дополнительного соглашения.

Мы рассчитываем, что данная мера поможет выйти магазину на нормальные показатели, и наши компании с минимальными потерями справятся со сложившейся неблагоприятной ситуацией.

Генеральный директор                                           __________________________________

Нужно ли обращаться в госорганы?

В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:

Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.

Образец

К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года

1 ноября 2020 года

ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:

1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб. 2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания. 3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений. 4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).

Арендодатель: Иванов И.Л. ООО «Площадь» Подпись

Арендатор: Зайцев Д.Д. ООО «Стройка» Подпись

В каком виде отправлять?

Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:

• заказным письмом;
• ценным письмом;
• в электронном виде.

ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.

Способы доставки:

• лично, вручается непосредственно в руки арендатора;
• через курьера;
• почтой.

Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».

С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.

Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки

Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика

Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:

• составить два экземпляра уведомления и описи;
• обратиться в ближайшее отделение Почты России;
• отправить письмо.

Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.

Как составить письмо об увеличении арендной платы

Уважаемый арендатор,

Настоящим письмом мы хотим сообщить о планах по увеличению арендной платы для вашего арендуемого помещения. Мы осознаем, что это может вызвать некоторые вопросы и опасения, поэтому мы хотели бы предоставить вам полную информацию о причинах и обосновании этого увеличения.

1. Объясните причины увеличения арендной платы

Прежде всего, важно ясно обосновать причины увеличения арендной платы. Например:

• Инфляция: уровень инфляции в стране значительно возрос, что приводит к увеличению стоимости обслуживания и содержания арендуемого помещения.
• Рост операционных затрат: стоимость управления и содержания здания, включая обслуживание и ремонт, стала заметно выше в последние годы.
• Рыночная стоимость: оценка рыночной стоимости похожих арендуемых помещений показывает, что наша предлагаемая арендная плата все еще остается конкурентоспособной.

2. Укажите конкретные цифры и проценты увеличения

Далее, необходимо ясно указать конкретные цифры и проценты увеличения арендной платы. Например:

• Увеличение на 5%: предлагаем увеличение арендной платы на 5%, что является адекватным и справедливым соотношением к текущей рыночной стоимости.
• Абсолютная сумма: новая арендная плата составит 10 000 рублей в месяц, начиная с .
• Срок действия: увеличение арендной платы будет вступать в силу с на протяжении следующего лет.

3. Предложите дополнительные условия

Важно также включить предложение о дополнительных условиях, которые могут компенсировать увеличение арендной платы. Например:

• Гибкий график платежей: предлагаем вам возможность разделить увеличение арендной платы на несколько равных платежей в течение месяцев.
• Улучшения в помещении: обязуемся внести определенные улучшения в помещение в течение месяцев с момента вступления в силу новой арендной платы.
• Дополнительные услуги: предлагаем вам дополнительные услуги, такие как утилизация мусора или видеонаблюдение, без дополнительной оплаты.

Переложить все дополнительные расходы на арендатора

С учетом современной экономической ситуации и увеличения затрат на содержание недвижимости, предлагаем переложить все дополнительные расходы на арендатора. Это позволит облегчить финансовое бремя для владельцев недвижимости и обеспечит более справедливое распределение прямых и косвенных затрат.

Переложение всех дополнительных расходов на арендатора имеет множество преимуществ. Во-первых, это позволит владельцам недвижимости иметь предсказуемые доходы, так как все дополнительные затраты будут компенсироваться арендной платой. Во-вторых, это будет стимулировать арендаторов бережно относиться к имуществу и экономить на энергопотреблении. В-третьих, подобное распределение расходов обеспечит более справедливые условия для всех сторон – владельцев недвижимости и арендаторов

Разумеется, введение такого принципа требует внимательного анализа и гибкого подхода к каждому конкретному случаю. Необходимо продумать все детали и предусмотреть механизмы контроля за использованием дополнительных ресурсов. В целом, однако, переложение всех дополнительных расходов на арендатора – это логичный шаг в условиях современного рынка недвижимости, позволяющий более справедливо распределить бремя расходов и обеспечить устойчивость для всех сторон.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство.

В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г.

такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону.

Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы.

Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п.

11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей.

В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Благоприятные условия для арендодателя

Благоприятные условия для арендодателя возникают при возможности изменения платы в договоре без заключения сторонами дополнительного соглашения.

Рассмотрим три наиболее важных варианта повышения оплаты за аренду:

1. По причине наступления продиктованных законом обстоятельств. 

Повышение оплаты зависит от следующих обстоятельств:

• повышение цен и тарифов,
• смена вида деятельности арендатора (в рамках пользования арендуемых помещений),
• повышение ставок, изменение методики расчета,
• иное, непосредственно предусмотренное законодателем.

Дополнительное соглашение не предусмотрено. Для требования оплаты арендатором новой ставки достаточно направить уведомление об изменении ее размера

При рассмотрении судами исков, поданных на основании перечисленных выше причин, берутся во внимание условия договора аренды, которые диктуют возможность одностороннего изменения размера арендного платежа, при отсутствии такого основания, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка оплаты зависит от его стоимости)»

2. При повышении рыночной стоимости арендных платежей.

Арендатору сообщается о таком изменении уведомлением, основанном на анализе оценки стоимости арендной платы (либо оценки рыночной стоимости арендуемого объекта, в случае, если оплата рассчитывается из стоимости помещения). Изменения начинают свое действие по срокам, согласованными сторонами  либо определенными уведомлением, и будут правомерными:

• при прописанном контрактом факте возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер платы в случае изменения рыночной стоимости объекта,
• наличия отчета об оценке изменения рыночной стоимости предмета аренды.

Несоблюдение каждого из них дает право арендатору предъявить исковые требования о признании такой сделки недействительной.

Кстати, законодательством РФ в особых случаях предусматривается порядок индексации. Например, при аренде земельных участков, собственником которых являются государство или муниципальные органы власти. Исходя из Постановления Правительства России от 16.07.2009 No 582, при заключении договора аренды земли ставка меняется ежегодно на размер уровня инфляции (не ранее одного года с момента возникновения правоотношений) в одностороннем порядке.

Образец письма об увеличении арендной платы (с указанием обоснований) можно скачать здесь

3. Без зависимости от каких-либо причин.

Договорные правоотношения предусматривают одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендного платежа. Арендодатель в подобном случае полностью защищен законодателем и все его действия правомерны.

Популярные вопросы и ответы на них

1. Каковы основные условия аренды коммерческого имущества?

• Срок аренды: обычно аренда заключается на определенный срок, который может быть продлен после его истечения.
• Арендная плата: арендатор должен выплачивать определенную сумму денег за использование арендованного имущества.
• Обязанности арендатора: арендатор обязан следить за состоянием арендованного имущества, выполнять ремонтные работы при необходимости и соблюдать правила использования.
• Права арендатора: арендатор имеет право использовать арендованное имущество в соответствии с договором аренды и законодательством.

2. Как рассчитывается арендная плата?

Арендная плата может рассчитываться различными способами:

• Фиксированная сумма ежемесячного платежа.
• Процент от выручки, полученной арендатором.
• Процент от стоимости имущества или его рыночной стоимости.

3. Какие права имеет арендатор коммерческого имущества?

Арендатор коммерческого имущества имеет следующие права:

• Использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением.
• Вносить изменения в арендованное имущество с разрешения арендодателя.
• Передавать права аренды на другое лицо с согласия арендодателя.
• Требовать от арендодателя выполнение своих обязательств по обслуживанию и ремонту имущества.

4. Какой срок аренды обычно устанавливается?

Срок аренды коммерческого имущества может быть разным:

• Короткий срок (несколько месяцев до года): удобен для временного использования или испытания бизнес идей.
• Средний срок (от года до пяти лет): часто используется для развития устоявшегося бизнеса.
• Долгосрочный срок (более пяти лет): предпочтительно для стабильного и успешного бизнеса.

5. Какие обязанности возлагаются на арендатора?

Арендатор коммерческого имущества обязан:

• Выплачивать арендную плату в срок.
• Соблюдать правила использования арендованного имущества.
• Поддерживать состояние арендованного имущества в надлежащем порядке.
• Оповещать арендодателя о неисправностях и потребностях в ремонте имущества.

Это лишь некоторые из популярных вопросов, связанных с арендой коммерческого имущества. Если у вас возникли еще вопросы, рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по аренде недвижимости для получения подробной консультации.

Расторгнуть договор аренды, если цена слишком высока

Откажитесь от договора. Проверьте, на какой срок заключен договор. Если он бессрочный либо срок не определен, вы вправе отказаться от него в любое время. Но предупредите арендодателя о своем желании расторгнуть договор аренды помещения за три месяца. Если в условиях договора прописан другой срок, например, два месяца, уведомление о расторжении необходимо отправить не позже оговоренных условий.

Срок отсчитывают с момента, когда арендодатель получит уведомление. Уведомление о расторжении также направляют на адрес арендодателя, который указан в ЕГРЮЛ или в договоре.

Срочный договор можно расторгнуть раньше, если стороны оговорили такое условие, или арендодатель нарушил условия договора. Например, арендатор вправе требовать расторжения договора, если арендодатель не делает капитальный ремонт помещения.