Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

Основные риски при покупке квартиры в новостройке через эскроу-счет

Главной причиной покупки жилья от застройщика являются более выгодные цены за квадратный метр, чем на вторичном рынке и возможность приобрести современное жилье. Но такое решение влечет за собой и большие риски дольщика. Основные из них:

Банкротство застройщика.

Формально в случае банкротства застройщика, дольщик получит деньги со своего эскроу-счета, т.к. застройщик не сможет воспользоваться ими не завершив стройку

Но деньги за это время обесценятся, даже если мы не берем во внимание ипотечные деньги, которые «стоят» дороже. Следовательно, за эту сумму на рынке уже невозможно будет купить похожее жилье

Обсуждается инициатива начисления ежегодного банковского процента на эксроу-счет дольщика, что логично. Но пока закон не принят.

Срыв сроков. 

Застройщик вправе переносить сроки сдачи, но согласно закона в этом случае он должен выплачивать дольщикам сумму за каждый день просрочки. Для семей, которые остро нуждаются в жилье, задержка сдачи дома будет критична.

Банкротство банка.

Стоит отметить, что покупатель не может выбрать банк во время покупки через эскроу-счет. Застройщик в случае отзыва лицензии у банка найдет другой уполномоченный банк. Но в такой ситуации риску подвержены покупатели квартиры, стоимость которой превышает 10 млн.руб. Т.к. агентство по страхованию вкладов сможет вернуть только сумму не больше указанной. В основном это может коснуться желающих приобрести сразу несколько квартир, элитное жилье, а также при покупке новостроек в Москве и Санкт-Петербурге.

Деньги со счета могут списать приставы

Приставы могут списать деньги с эксроу-счета дольщика на основании исполнительного листа. В таком случае дольщик окажется лицом, которое не исполнило свои обязательства по ДДУ. Квартиру в данной ситуации получить не выйдет.

Увеличение стоимости квартиры. 

Застройщик указывает в договоре стоимость квадратного метра, но площадь квартиры иногда меняется в ходе строительства, особенно на верхних этажах. Дольщику в этом случае придется доплачивать.

Невозможность оценить внешний вид квартиры до сдачи в эксплуатацию. 

Например, вместо качественной отделки в квартире может быть отделка из дешевых материалов, которую придется переделывать.

Возврат только части кредита.

Если расторгается ДДУ при ипотечном займе, то возвращается только тело кредита, без возврата процентов. А они в свою очередь в первое время обслуживания кредита составляют существенную долю выплат.

Где открывать эскроу-счет? Во сколько он обойдется?

Скорее всего, счета эскроу можно будет открыть в банке, обеспечивающим финансирование строительства объекта. Поэтому выбора у покупателя наверное не будет. Возможно, будут указывать даже конкретное отделение для открытия счета.

А вот платить за открытие такого счета ничего не потребуется, он будет полностью бесплатным. Правда, и процентов на лежащую на счете сумму вам не начислят. Поэтому если не желаете пару лет держать свои средства «мертвым грузом», можете откладывать деньги на покупку жилья на стандартный вклад с начислением процентов.

Однако тут существует риск значительного повышения цены квартиры к моменту сдачи объекта. Заключение же соглашения ДДУ с последующим перечислением средств на эскроу-счет позволит вам зафиксировать цену на этапе котлована.

Новые препятствия для девелоперов

По словам главного финансового директора Группы «Эталон» Кирилла Багаченко, в глобальной мировой практике механизм депонирования полной стоимости жилья на счетах эскроу вплоть до окончания строительства практически не применяется. Как правило, застройщик получает их траншами по мере прохождения значимых стадий строительства. Если монолитный каркас уже есть, имеет ли смысл чрезмерно страховать клиента, храня все его деньги на спецсчете? Ведь из-за этого растут издержки застройщика и себестоимость строительства – а значит, и цены на квартиры, говорит эксперт.

Также, по словам Багаченко, девелоперы до конца не знают, как взаимодействовать с банковским обществом. Всё ещё не известно, во сколько будут обходиться деньги, привлекаемые застройщиками в виде кредитов для ведения строительства.

Судя по имеющейся информации, необходимо убеждать Центральный Банк РФ (далее-регулятор) смягчать условия для застройщиков, поскольку мы говорим, что банки могут бесплатно пользоваться средствами на эскроу-счетах. Но это не совсем так: есть отчисления в АСВ, операционные издержки, и деньги будут эффективно обходиться примерно в 1,8-2%. Следовательно, сложно будет выдавать их менее чем под 4-4,5%. Багаченко надеется, что регулятор сможет каким-то образом добиться снижения ставок.

Зачем застройщики продают квартиры дочерним структурам

В последние годы все больше застройщиков прибегают к стратегии продажи квартир дочерним структурам. Это вызывает вопросы у покупателей и экспертов, поскольку такая практика может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Давайте разберемся, зачем застройщики прибегают к такому подходу и какие преимущества и риски он может иметь.

1. Сокрытие доходов и обход законодательства

Одной из основных причин, по которой застройщики продают квартиры дочерним структурам, является возможность сокрытия своих доходов и обход законодательных требований. При продаже квартир дочерним структурам, компания-застройщик может контролировать процесс и сама регулировать стоимость, минимизируя налоговые обязательства и избегая некоторых ограничений по ценообразованию.

2. Повышение прибыли и управление рисками

Продажа квартир дочерним структурам позволяет застройщикам увеличить свою прибыль и эффективно управлять рисками. Когда квартиры продаются дочерним компаниям, застройщики могут реализовывать их по более высокой цене, что позволяет им получить большую прибыль. В то же время, такой подход дает возможность снизить риски, связанные с изменениями в ценообразовании на рынке недвижимости и другими факторами, влияющими на прибыльность проекта.

3. Гибкость и удобство для инвесторов

Продажа квартир дочерним структурам также обеспечивает гибкость и удобство для инвесторов. Вместо того чтобы покупать квартиры у самого застройщика, инвесторы могут продавать и приобретать их у его дочерних компаний. Это позволяет им более свободно управлять своими активами и быстрее реагировать на изменения на рынке. Кроме того, такой подход может предоставить дополнительные возможности для инвестиций в недвижимость для малых и средних предпринимателей.

4. Риски и недостатки

Несмотря на преимущества, продажа квартир дочерним структурам также сопряжена с рисками и недостатками. Такой подход может вызвать недоверие со стороны покупателей, поскольку они могут считать его способом обойти законодательство и увеличить стоимость жилья. Кроме того, подобная практика может создать сложности с правами и обязанностями покупателей, поскольку контракты будут заключаться с дочерней компанией, а не с самим застройщиком.

Продажа квартир дочерним структурам является распространенной практикой среди застройщиков. Этот подход может приносить им преимущества в виде сокрытия доходов, повышения прибыли и управления рисками. Однако, он также связан с определенными рисками и проблемами, связанными с недоверием покупателей и сложностями с правами и обязанностями. Поэтому, при покупке квартиры у дочерней структуры застройщика, необходимо тщательно оценивать все риски и условия сделки.

Как обеспечить сохранность денежных средств дольщиков?

Застройщики в наше время сталкиваются с обязательством обеспечения сохранности денежных средств дольщиков. В связи с этим, они применяют различные механизмы и инструменты, чтобы защитить интересы дольщиков и обеспечить безопасность их финансов.

1. Система эскроу-счетов

Создание эскроу-счетов является одним из основных механизмов, который позволяет застройщикам обеспечить сохранность денежных средств дольщиков. При этом сумма денег, вносимая дольщиками, перечисляется на специальный банковский счет, который контролируется независимым третьим лицом, например, эскроу-агентом или профессиональной адвокатской компанией.

2. Многосторонние договоры и гарантии

Застройщики заключают многосторонние договоры и предоставляют гарантии для обеспечения сохранности денежных средств дольщиков. Они могут включать условия о предоставлении банковских гарантий или нетребовании от выделенных средств на определенные цели до выполнения определенных условий.

3. Контроль и отчетность

Систематический контроль и отчетность являются важными аспектами обеспечения сохранности денежных средств дольщиков. Застройщикам необходимо регулярно осуществлять контроль над использованием денежных средств и предоставлять отчеты о состоянии эскроу-счетов дольщикам и надзорным органам.

4. Страхование рисков

Застройщики могут заключать страховые полисы, чтобы обезопасить дольщиков от возможных финансовых рисков. Такие полисы могут покрывать такие риски, как неисполнение обязательств застройщиком или задержка сдачи объекта в эксплуатацию.

5. Прозрачность и открытость

Прозрачность и открытость работы застройщика также являются важными факторами для обеспечения сохранности денежных средств дольщиков. Застройщик должен предоставлять всю необходимую информацию о проекте и его финансовом состоянии, чтобы дольщики могли принимать информированные решения.

Преимущества механизмов обеспечения сохранности денежных средств дольщиков:

Механизм
Преимущества

Система эскроу-счетов

• Независимый контроль над денежными средствами
• Минимизация рисков для дольщиков

Многосторонние договоры и гарантии

• Обеспечение дополнительных гарантий для дольщиков
• Возможность отложить оплату до выполнения определенных условий

Контроль и отчетность

• Возможность отслеживать использование денежных средств
• Повышение прозрачности работы застройщика

Страхование рисков

• Защита дольщиков от финансовых рисков
• Возможность компенсации убытков

Прозрачность и открытость

• Информированные решения со стороны дольщиков
• Создание доверия между застройщиком и дольщиками

Проблемы правоприменения ст. 201.12 – 2

Однако в практике нередко возникают проблемы с правоприменением данной статьи. Рассмотрим некоторые из них:

1. Недобросовестные застройщики

Некоторые застройщики находят способы обойти обязательство открыть эскроу-счета и продолжают продавать жилье без их использования. Это создает опасность для покупателей, так как они остаются без защиты и могут столкнуться с риском потери денежных средств.

2. Отсутствие контроля со стороны государства

Нередко наблюдается отсутствие должного контроля со стороны государства по выполнению застройщиками обязательства открытия эскроу-счетов. Это создает возможность для застройщиков нарушать законодательство безнаказанно и нести малые или никакие негативные последствия.

3. Неправомерные действия банков

Иногда банки, участвующие в открытии и ведении эскроу-счетов, совершают неправомерные действия, например, намеренно затягивают процесс открытия счета или пытаются удержать часть денежных средств покупателей без законных оснований.

5. Сложности возвращения денежных средств

При возникновении споров между покупателями и застройщиками о возврате денежных средств, находящихся на эскроу-счетах, могут возникать сложности. Некоторые застройщики или банки могут использовать различные юридические приемы для отказа в возврате денег или задержки этого процесса.

Проблема	Последствия
Недобросовестные застройщики	Риск потери денежных средств для покупателей
Отсутствие контроля со стороны государства	Безнаказанность застройщиков, нарушающих законодательство
Неправомерные действия банков	Потеря денежных средств покупателями без законных оснований
Недостаточная информированность покупателей	Невозможность эффективной защиты своих интересов
Сложности возвращения денежных средств	Затягивание процесса возврата или его отказ со стороны застройщиков или банков

В целом, несмотря на введение статьи 201.12 – 2 в Гражданский кодекс Российской Федерации, проблемы правоприменения этой статьи остаются актуальными. Необходимы дополнительные меры по контролю со стороны государства, повышению информированности покупателей и ужесточению ответственности недобросовестных застройщиков и банков.

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

1. Завершение проекта с задержкой

Одна из возможных проблем владельцев эскроу связана с задержками в завершении строительства. Застройщикам может потребоваться дополнительное время или финансирование для окончания проекта, что может привести к задержке сдачи объекта в эксплуатацию. В таком случае, покупатели могут рассчитывать на возмещение ущерба, предусмотренного договором эскроу.

2. Недостаточное финансирование строительства

Еще одной возможной проблемой может быть недостаточное финансирование строительства. Застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями, что может затормозить или привести к приостановке строительства. В этом случае, покупатели также имеют право на возмещение ущерба, предусмотренного договором эскроу.

3. Качество строительных работ

Владельцы эскроу также могут столкнуться с проблемами качества строительных работ. Застройщики могут использовать некачественные материалы или выполнять строительные работы ненадлежащим образом, что в конечном итоге может привести к проблемам с эксплуатацией объекта или увеличению расходов на его обслуживание. В таких случаях, покупатели имеют право на возмещение ущерба и компенсацию расходов.

Наиболее распространенные проблемы владельцев эскроу

Проблема
Возможные последствия

Завершение проекта с задержкой
Потеря времени и дополнительные расходы на аренду жилья или другие альтернативные варианты проживания

Недостаточное финансирование строительства
Задержка или приостановка строительства, несоответствие договору и ограничение доступа к жилью

Качество строительных работ
Необходимость дополнительных расходов на ремонт или модернизацию объекта, проблемы с его использованием

За счет наличия эскроу механизма застройщики несут ответственность за соблюдение договорных обязательств и обеспечение качества жилья. Владельцы эскроу имеют право на возмещение ущерба и компенсацию расходов в случае возникновения проблем со строительством или использованием недвижимости.

Добавки к альтернативе

Кроме новой схемы, Минстрой должен до 1 июня 2024 года предложить варианты увеличения финансирования программ, по которым жильем обеспечиваются льготные категории граждан; дать предложения о восстановлении института технического учета жилищного фонда; разработать стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами, предложения для изменения ценообразования коммунальных услуг.

Помимо этого, совместно с Роспотребнадзором Минстрою поручено пересмотреть нормативы инсоляции жилых домов и социальных объектов. Также вместе с компанией СИБУР ведомство должно разработать новые требования по проектированию трубопроводов для водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения на основе энергоэффективных полимерных решений.

Лариса Петрова

Девелоперы вяло переходят на эскроу-счета

Однако на этом позитивные новости заканчиваются. Реформа явно идет не по сценарию, написанному чиновниками. Первый неприятный тренд: девелоперы крайне медленно переходят на систему эскроу-счетов. В августе вице-премьер Виталий Мутко отметил крайне неудовлетворительные результаты переходного периода: «Эскроу-счета используют только семь процентов российских застройщиков». В Москве, где работают крупные девелоперы, по данным «Метриум», сегодня только 11% квартир в новостройках массового сегмента жилья Москвы продаются с применением эскроу-счетов.

Если переходить от проектов к заключенным договорам, то ситуация еще более неприглядная. По данным вице-президента и директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, в Сбербанке открыто сегодня порядка пяти тысяч эскроу-счетов, а в целом по рынку не более девяти тысяч. Если учесть, что в год в стране регистрировалось порядка 700 тысяч договоров долевого участия, то получается, что на эскроу-счета пока приходится статистически несущественная часть рынка — чуть более одного процента.

Самое неприятное, что множество застройщиков, судя по всему, останутся вне легальных схем. «В целом очень непростой переход, прямо скажу. Сейчас в стройке где-то 123 миллиона квадратных метров. Примерно 30 процентов застройщиков получили право строить по старой модели, около семи процентов только перешли на новую модель. А более 60 процентов — ни туда ни сюда», — заметил на днях куратор российской стройки Виталий Мутко. Понятно, что переход на эскроу-счета будет продолжаться и до 1 октября некоторые девелоперы получат разрешения продавать построенное жилье по старой схеме. Однако очевидно, что многие застройщики не смогут попасть ни в одну из этих категорий.

Уже найдены несложные варианты обхода реформы. Наиболее простой вариант — выкуп квартир на физических лиц, аффилированных с девелопером. Приобретя так квартиры до 1 июля, застройщик потом получает возможность продавать это жилье по договорам переуступки. Чтобы сделать запасы, девелоперы в июне активно выкупали собственное жилье. Количество договоров долевого участия в Москве выросло по отношению к маю вдвое и так же стремительно упало в июне, когда выкуп уже не имел смысла. «Нам запаса квартир, оформленных на “физиков”, хватит на два-три года продаж», — говорит один столичный застройщик. Эта схема находится в рамках правового поля. Но уже появились и квазилегальные схемы продаж новостроек, например по предварительным договорам. Понятно, что в этом случае риски покупателей даже выше, чем в стандартной схеме долевого участия.

Второй настораживающий момент — рост цен. «Цены на жилье после введения эскроу-счетов сильно расти не будут» — много месяцев эту фразу, как мантру, повторяли федеральные чиновники. Однако в первом полугодии 2019-го новостройки уже существенно подорожали практически во всех крупных городах страны. По данным портала «Мир квартир», в среднем квадратный метр новостроек стал дороже на 9%. В ряде городов (Сочи, Омск, Самара, Пенза, Тверь, Тула, Новокузнецк) средние цены выросли на 15–17%. Это произошло еще до введения эскроу-счетов, только на ожиданиях и страхах перед реформой, которые умело раздули застройщики.

Введение эскроу-счетов увеличивает себестоимость строительства на 10–15%. Первые столичные проекты, реализуемые по новой схеме, по данным агентства «Метриум», в среднем на 13% дороже лотов в соседних домах, реализованных по договорам долевого участия. Если активный рост цен во втором полугодии продолжится, это будет крайне неприятно для федеральных чиновников.

Впрочем, ценовую динамику угадать весьма сложно. Рост себестоимости будет подталкивать цены вверх. Однако падение реальных доходов населения вряд ли позволит сильно раскачать рынок. К тому же на рынке многих городов сегодня крайне велико предложение и, как следствие, конкуренция — а значит, перспективы роста цен в ближайший год-полтора невелики. В Москве ряд застройщиков в июле уже снизил цены после ралли первой половины года.

А вот через два года можно ждать серьезного снижения предложения, так как девелоперы пока не будут выводить на рынок новые проекты. В частности, потому, что они оказываются в ситуации несправедливой конкуренции по отношению к проектам, реализуемым по старой схеме долевого строительства.

Зачем все это?

В условиях современного рынка безопасность сделок давно уже вышла на первый план. Новые поправки Закона №214-ФЗ значительно уменьшат, если вообще не исключат, возможность проникновения на рынок недобросовестных застройщиков, преследующих лишь цель наживы незаконным путем. Компании-однодневки, без репутации и собственных средств, не смогут выполнить требования банков и законодательства. Рынок очистится от большого числа мошенников.

Счет эскроу застройщик может открыть не в любом банке, а лишь во входящем в список аккредитованных Центробанком, на настоящий момент их 55. Так что не стоит бояться, что банк обанкротится и деньги пропадут, финансовые учреждения тоже проходят серьезную проверку.

Первыми в России участниками сделки по проектному финансированию строительства с использованием счетов эскроу стали Сбербанк и компания «Брусника», с объектом в городе Тюмень. В состав групп компаний «Брусника» входит новосибирский застройщик СП ООО «Сибакадемстрой» ( Европейский берег, Никитина, Панорама, Дунаевский, На Декабристов).

Что это такое?

Счет эскроу по своей сути напоминает сейф, но с большим отличием — с него нельзя снять деньги просто по желанию. Находящиеся на таком счете средства лежат в банке на хранении (точно как в сейфе). Однако их нельзя использовать, пока не наступит момент расчета за оговоренную заранее услугу. Начиная с июля 2019 г. подобные счета будут обязаны открывать граждане, приобретающие жилье по ДДУ (т.е. на стадии строительства).

Деньги, которые раньше дольщики перечисляли застройщику, теперь будут направляться на счета эскроу. До завершения строительства и сдачи объекта компания-застройщик не сможет распоряжаться этими средствами. Лишь после ввода дома в эксплуатацию и перехода к дольщику права собственности на квартиру все деньги поступят девелоперу. Средства на счетах эскроу защищены от ареста или взыскания.

Что сделано для защиты прав дольщиков?

Также были приняты меры по увеличению ответственности застройщиков перед дольщиками. В случае невыполнения обязательств, застройщик может быть привлечен к административной или уголовной ответственности, что служит стимулом для исполнения договорных обязательств.

Помимо этого, созданы специализированные органы, такие как Фонд защиты прав дольщиков, которые контролируют соблюдение правил и обязательств застройщиками и оказывают помощь дольщикам в решении возникающих вопросов.

В целом, данные меры помогли улучшить защиту прав дольщиков и снизить число мошеннических схем со стороны застройщиков. Однако, проблема не полностью решена, и требуется дальнейшая работа по совершенствованию законодательства и контроля застройщиков с целью защиты интересов дольщиков и обеспечения выполнения договорных обязательств.

Как застройщики обходят механизмы обязательного использования эскроу-счетов

С момента введения обязательного использования эскроу-счетов для строительства жилья, застройщики активно ищут способы обойти этот механизм. Несмотря на наличие законодательных мер, некоторые застройщики находят лазейки и уклоняются от обязательств.

1. Уклонение через привлечение «сторонних» инвесторов

Одним из распространенных способов обойти эскроу-счета является привлечение сторонних инвесторов. Застройщики создают фиктивные компании или заключают договора с подставными лицами, которые выступают в роли инвесторов и перечисляют деньги на счета застройщика. Таким образом, средства инвесторов обходят эскроу-счет и застройщик получает доступ к средствам без их блокировки.

2. Использование «компенсационных» схем

Другим способом обхода эскроу-счетов является использование «компенсационных» схем. Застройщики могут предлагать покупателям внести указанную сумму на эскроу-счет, но вместо этого предлагают покрыть эту сумму путем покупки другого имущества или услуг, не связанных с недвижимостью. Таким образом, средства остаются у застройщика, и он избегает блокировки на эскроу-счете.

3. Завышение стоимости недвижимости

Застройщики также могут завышать стоимость недвижимости, чтобы уклониться от эскроу-счетов. Они могут указывать завышенные цены в договорах с покупателями, а затем предлагать скидки или акции, которые фактически снижают стоимость квартиры до нормального уровня. Таким образом, средства не попадают на эскроу-счет, и застройщик не ограничен в использовании этих средств.

4. Использование «теневых» схем

Застройщики также могут использовать «теневые» схемы, чтобы избежать эскроу-счетов. Они могут заключать договора с подрядчиками на выполнение работ, не связанных непосредственно с процессом строительства. Застройщик перечисляет средства на счета подрядчика, а тот в свою очередь без ограничений переводит эти средства в расчетных целях. Таким образом, деньги не попадают на эскроу-счет и могут быть использованы застройщиком по его усмотрению.

5. Нарушение сроков и условий договоров

Еще одним способом обхода эскроу-счетов является нарушение сроков и условий договоров. Застройщик может не исполнять свои обязательства в срок или не предоставлять необходимую документацию, что приводит к расторжению договора и возврату денег покупателю без учета эскроу-счета.

• Уклонение через привлечение «сторонних» инвесторов
• Использование «компенсационных» схем
• Завышение стоимости недвижимости
• Использование «теневых» схем
• Нарушение сроков и условий договоров

Способ обхода	Описание
Уклонение через привлечение «сторонних» инвесторов	Застройщики используют фиктивные компании или подставных лиц, чтобы перечислить деньги на свои счета, обходя эскроу-счет.
Использование «компенсационных» схем	Застройщики предлагают покупателям покрыть сумму на эскроу-счету путем покупки другого имущества или услуг, не связанных с недвижимостью.
Завышение стоимости недвижимости	Застройщики завышают цены в договорах с покупателями и предлагают скидки или акции, чтобы фактически снизить стоимость квартиры до нормального уровня.
Использование «теневых» схем	Застройщики заключают договора с подрядчиками на «теневые» работы, не связанные с процессом строительства, чтобы избежать эскроу-счетов.
Нарушение сроков и условий договоров	Застройщики могут не исполнять свои обязательства в срок или не предоставлять необходимую документацию, чтобы расторгнуть договор и вернуть деньги без учета эскроу-счета.