Чем отличается наём от аренды и какой договор лучше составить

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Судебные споры

Договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. На это указывает Президиум ВАС в информационном письме от 29.09.1999 г. № 48 «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг». Таким образом, исходя из рекомендаций ВАС, необходимо определить вид деятельности и порядок действий по договору взаимных услуг.

На практике судебные споры чаще всего возникают в части оплаты обязательств, взятых на себя сторонами. При этом прекращение действия договора не освобождает ни одну из сторон от обязательств по оплате за фактически выполненные услуги. В случае со взаимными услугами это означает, что вторая сторона должна исполнить свою часть услуг. Имеется и судебная практика по данному вопросу.

Судебная практика

Свернуть
Показать

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.09.2009 г. № А1219210/2008 суд сделал вывод о том, что договор сторонами не расторгнут, не признан недействительным в установленном законом порядке, обязательства по нему должны исполняться надлежащим образом. Исходя из этих обстоятельств, представляется правильным вывод о выполнении ответчиком обязательства по взаимозачету в рамках спорных договоров в порядке бартера.

Таким образом, при расторжении договора стороны должны сделать сверку взаиморасчетов, произвести взаимозачеты в рамках договора в порядке бартера и подписать акт о том, что не имеют друг к другу взаимных претензий. Эта мера позволит избежать судебных споров в части взаиморасчетов между сторонами.

Не следует навязывать услуги в качестве дополнительных, если они совпадают с услугами, которые сторона должна была безвозмездно оказать потребителю, поскольку в этом случае потребитель (или вторая сторона) вводится в заблуждение относительно предоставляемой ему услуги (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2008 г. № А233675/07А14260).

Судебные споры также связаны с желанием сторон переквалифицировать какие-либо взаимные договоренности в договор взаимного оказания услуг. Однако суды не согласны с подобной позицией сторон, полагая, что стороны сначала должны расторгнуть ранее подписанный договор и лишь затем подписывать новый договор о взаимном оказании услуг.

Судебная практика

Свернуть
Показать

В постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.12.2007 г. № А741698/200703АП1455/2007 Арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что протокол не является договором взаимного оказания услуг или дополнительным соглашением сторон по изменению условий договора о форме расчетов. Предметом данного протокола является зачет взаимной задолженности сторон, а не изменение и расторжение договора.

В целом обмен услугами удобен для тех компаний, которые не обладают большими оборотными средствами, но способны предложить другие альтернативные решения. Вместе с тем необходимо позаботиться о правильном оформлении договора взаимного оказания услуг, а также о подтверждающих факт оказания этих услуг документах. Также учтите, что не следует пытаться в случае возникновения финансовых проблем переквалифицировать любой договор в договор возмездного оказания услуг.

От редакции: наше издательство давно и с успехом использует в своей деятельности договор взаимного оказания услуг. Мы с удовольствием представляем читателям образец такого договора (см. Пример).

Свернуть
Показать

Сноски

Свернуть
Показать

Договор подряда на оказание услуг — это соглашение, согласно которому одна сторона выполняет работу в соответствии с заданием другой стороны, принимающей и оплачивающей ее результат. В тексте первая сторона называется подрядчиком, вторая — заказчиком.

Ответы на распространенные вопросы про смешанный договор

Вопрос №1: Допустимо ли заключить смешанный договор в ситуации, когда фермеру требуется взять в аренду племенных быков с доставкой из-за границы с целью оплодотворения коров на его ферме? Или достаточно договора поставки (чтобы быки были доставлены из-за рубежа) либо договора аренды быков?

Ответ: В указанном случае следует заключить с владельцем быков смешанный договор, в котором указывалась бы цель взаимоотношений с ним – оплодотворение должным образом коров фермера племенными быками из страны N (а не какого-либо другого племенного скота). Если подписать договор поставки или аренды, гражданско-правовые отношения для фермера станут невыгодными – он не получит желаемого результата и переплатит. Смешанный договор позволит ему гарантировать себе соблюдение условий доставки быков на его ферму, сдачи быков в аренду и выполнения основной задачи (осеменения коров).

Вопрос №2: Если смешанный договор выгоден и удобен для бизнеса, почему он не имеет широкого распространения?

Ответ: Смешанный договор не отличается популярностью среди участников гражданско-правовых отношений из-за сложности его составления при комбинировании норма права.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓Бесплатная юридическая консультацияМосква, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

По сути, смешанный или комбинированный договор – это соглашение, в котором содержатся элементы различных законодательно предусмотренных контрактов. Соответственно, предмет такой «конструкции» включает в себя фрагменты нескольких самостоятельных контрактов, при этом «части» сливаются в единое целое, и объединяются общей целью. Права и обязанности сторон по одному договору связываются с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим соглашением. При этом попытка разделить перечисленные выше условия неминуемо нарушает первоначальную волю сторон (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2010 года по делу № А19-8485/10).

В качестве примера можно привести следующий спор. Две компании заключили между собой агентский договор, условия которого предусматривали обязанность агента самостоятельно выкупить товар, отгруженный принципалом, если он не был реализован агентом. Арбитражный суд сделал обоснованный вывод об установлении между сторонами отношений смешанного характера с элементами агентского договора по типу комиссии и купли-продажи, а также наличия у ответчика обязательства по выкупу переданного ему товара (постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 г. № КГ-А40/11396-09 по делу № А40-40119/09-85-332).

Какие факторы влияют на размер арендной платы

Цены на аренду часто сильно разнятся. На это есть как объективные, так и субъективные причины.

В больших городах стоимость жилья может зависеть от расположения дома. Небольшая квартира со старым ремонтом в шаговой доступности от метро может стоить так же, как большая квартира с новым ремонтом на окраине города.

Однако состояние помещения — отделка, мебель, бытовая техника, сантехника — также влияет на итоговую стоимость аренды

При этом важно состояние не только квартиры, но и всего дома, а также придомовой территории. Стоимость аренды может увеличиться, если:

• дом новый, все коммуникационные и инженерные сети работают в нем безотказно;
• в квартире имеется доступ в Интернет;
• на входной двери в подъезд есть кодовый замок и домофон;
• рядом с домом есть парковка и детская площадка;
• территория дома огорожена и охраняется;
• налажена инфраструктура: рядом есть магазины, школы, аптеки, фитнес-залы, остановки общественного транспорта и парки.

Также стоимость аренды во многом зависит от метража, а некоторые собственники при определении стоимости аренды учитывают даже этаж. Квартиры на первых и последних этажах могут стоить дешевле.

На размер арендной платы также могут повлиять экономические и социальные факторы: спрос на съемное жилье, платежеспособность и мобильность населения.

Также важно учитывать субъективные факторы. Например, владелец может установить низкую стоимость аренды потому, что ему нужно, чтобы за жильем только присматривали, и как доход аренду он не рассматривает

А может, владелец должен срочно уехать и у него нет времени на поиски жильца, поэтому он установил низкую стоимость, чтобы ускорить процесс.

Основные и дополнительные гостиничные услуги

Перечень услуг руководство отеля определяет самостоятельно. Условно их делят на три вида.

Основные	Содержание гостиничной услуги четко нормативными актами не определено. В статье закона 132-ФЗ присутствует отсылка на правительственное постановление № 1085. Однако в регламенте однозначного толкования нет. Комплексный анализ норм позволяет сделать вывод, что основной задачей отеля является размещение постояльца в пригодных к проживанию номерах за вознаграждение. Обязанность по поддержанию уровня комфорта лежит на принимающей стороне – гостинице. В виду имеются уборка, замена постельного белья, отопление, электроснабжение, подача воды и другое.
Дополнительные	Перечень платных дополнительных услуг руководство гостиницы утверждает самостоятельно. Распространенными вариантами являются аренда халатов, мини-бар в номере, Wi Fi.
Сопутствующие	Эта группа услуг связана с гостиничным сервисом косвенно. Деятельность вполне может вестись и в отрыве от отеля. Так, гостиница вправе предложить постояльцам посетить кафе или ресторан, воспользоваться прачкой, сауной, баней, бассейном. Сопутствующими услугами признаются все виды развлечений (бильярд, детские игровые комнаты). Нередко гостиницы организуют экскурсии по достопримечательностям, открывают в здании сувенирные лавки, а также обеспечивают работу спортивно-оздоровительных комплексов.

Поскольку основной задачей отеля является извлечение прибыли, со всех постояльцев удерживается плата. Цена устанавливается с учетом рыночных показателей. Жестких ограничений здесь нет. В практике распространение получили две системы расчета: посуточная и почасовая. Оба варианта являются законными. При получении денег сотрудники гостиниц обязаны выдавать кассовые чеки установленного образца.

Образец для составления

Договор подряда составляется по следующему образцу, актуальному на 2018 г.:

• название;
• информация о подрядчике и заказчике (если компания — название, регистрационные данные; если индивидуальный предприниматель — ФИО, свидетельство о регистрации; если физическое лицо, не являющееся предпринимателем, — паспортные данные, номер карточки пенсионного страхования и ИНН);
• предмет договора; подробное техническое задание приводится или в тексте или в виде приложения;
• обязанности, права обеих сторон;
• оплата (обычно вознаграждение плюс компенсация расходов подрядчика; в случае подрядчика, представленного физическим лицом, во избежание конфликтов обязательно упомянуть об отчислении НДФЛ, взносов на обязательное пенсионное и медицинское страхование из выплачиваемого вознаграждения), возможность получения аванса;
• условия сдачи и приема выполненных работ (возможность доработки в случае обнаружения дефектов), включая обязательное указание сроков;
• условия расторжения;
• общие положения;
• реквизиты, подписи, печати (если имеются).

Кроме технического задания, в приложении приводится акт сдачи-приемки. К договору подряда на строительные услуги также прилагается список материалов и инструментов.

Можно ли сдавать в аренду помещение не введенное в эксплуатацию?

Эксплуатация помещения без ввода в эксплуатацию строго запрещается. Это регламентируется законодательством Российской Федерации, в частности, частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ.

Арендодатель, который сдает в аренду помещение, не введенное в эксплуатацию, несет административную ответственность. Наказание варьируется от штрафа до приостановления деятельности.

Важно понимать, что ввод в эксплуатацию помещения является юридическим актом, который подтверждает соответствие объекта строительным нормам и правилам (СНиП).

До момента ввода в эксплуатацию помещение не считается завершенным строительным объектом и не может быть использовано по назначению.
Заключение договора аренды на помещение, которое не введено в эксплуатацию, является незаконным и влечет за собой юридические последствия.

Арендаторы, которые арендуют помещение, не введенное в эксплуатацию, подвергаются следующим рискам:

• Невозможность использования помещения по назначению из-за отсутствия соответствующих разрешений.
• Привлечение к ответственности за эксплуатацию незавершенного строительного объекта.
• Финансовые потери в случае судебных исков или санкций со стороны контролирующих органов.

Для защиты своих интересов рекомендуется арендовать только те помещения, которые прошли процедуру ввода в эксплуатацию. Это подтверждается соответствующей разрешительной документацией, которую должен предоставить арендодатель.

Что необходимо учитывать, если оформляется смешанный договор

Если принять во внимание перечисленные ниже рекомендации, можно избежать многих ошибок на этапе составления смешанного договора:

Нельзя смешивать в рамках одного смешанного договора безвозмездные и возмездные виды норм. Действующие законы и правовые нормы не предусматривают подобного запрета на сочетание норм, но игнорирование данного совета приведет к возникновению спорных ситуаций и финансовых рисков.
Нужно четко указывать время начала действия смешанного контракта. Связана такая необходимость с тем, что у различных видов правоотношений, упомянутых в договоре, могут быть разными даты госрегистрации, моменты передачи имущества и иные «отправные точки».
В тексте смешанного договора должны присутствовать все условия, о которых договорились стороны, с максимальной выгодой для составителя. Ни одно из условий не должно противоречить императивным нормам и правилам.
Первоочередной задачей должно быть определение самой сути смешанного договора. Именно от сущности контракта будет зависеть, какие нормы закона могут быть включены в его состав, а какие – не могут, какие правила могут быть применены к нему, а какие – нет

Смешанный договор является приоритетным перед нормами об отдельных договорах и перед соглашением самих сторон.
Важно убедиться в том, что в конкретном случае закон не запрещает заключать смешанный договор. В определенных ситуациях правовые акты или Гражданский кодекс устанавливают строго определенные виды контрактов

Также бывает, что лишь ограниченный круг субъектов гражданского права может использовать отдельные договорные конструкции (юридические лица не могут заключать договор дарения, к примеру).

Какие факторы влияют на выбор договора между арендой и услугами

При выборе между договором аренды и услугами необходимо учитывать ряд факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Ниже представлена таблица, где эти факторы сравниваются и оцениваются для каждого из вариантов.

Фактор	Договор аренды	Услуги
Временные рамки	Договор аренды предполагает длительное использование объекта аренды на определенный период времени.	Услуги предоставляются на определенный срок и могут быть продлены или прекращены по соглашению сторон.
Объект договора	Договор аренды касается аренды конкретного объекта, такого как недвижимость или оборудование.	Услуги могут относиться к различным видам деятельности, включая консультационные услуги, техническую поддержку и другие виды услуг.
Финансовые затраты	Договор аренды требует обычно единовременной оплаты за использование объекта аренды и может предусматривать дополнительные платежи.	Услуги могут предоставляться по определенной ставке взноса или на основе дополнительно заплаченных платежей.
Риски и ответственность	При договоре аренды арендатор обычно несет ответственность за сохранность и работоспособность объекта аренды.	При услугах провайдер услуг несет ответственность за качество и надлежащее выполнение услуг.
Гибкость	Договор аренды может быть сложно изменен или расторгнут до истечения срока действия.	Услуги могут быть легко изменены или прекращены по соглашению сторон.

Итак, при выборе между договором аренды и услугами следует учитывать указанные факторы и оценивать, какие из них являются для вас наиболее важными. Идеальный выбор будет зависеть от ваших конкретных потребностей и предпочтений.

Главные и второстепенные

Как уже было сказано выше, попадая в смешанный договор, элементы разных контрактов объединяются общей юридической целью. Соответственно, к такому «миксу» применяются нормы права, регулирующие каждый входящий в него договор. Здесь-то предпринимателей и бухгалтеров, работающих со смешанными соглашениями, и подстерегает сложность. Потому что договоры могут соединяться, так сказать, в равных «пропорциях», и в этом случае их «родные» нормы – равноправны.

А бывает, что элементы одного контракта лишь дополняют другой, являясь как бы второстепенными. И в этом случае нормы «основного» соглашения имеют приоритет перед нормами «дополнительного».

Понять, какое из обязательств смешанного договора первостепенно, а какое – вторично, важно в том случае, если элементы соглашения по своей сути противоречат друг другу. «В данном случае, – комментирует московский адвокат Сергей Воронин, – хорошим примером может послужить смешанный договор, согласно которому фирма обязалась предоставить сотруднику в безвозмездное пользование компьютер и лазерный принтер сроком на один год, а сотрудник в течение этого времени должен был осуществлять техподдержку логистического программного продукта, в этом случае, мы имеем смешанный договор с элементами безвозмездного пользования и оказания услуг

А когда сотрудник перестал реагировать на требования устранить сбои в системе, и при этом наотрез отказался вернуть принтер с компьютером, руководитель обратился ко мне, чтобы «найти на него управу».

Смешанный договор необходимо отличать от комплексного, то есть такого, который объединяет в себе черты двух и более разновидностей одного и того же вида контрактов…

И, разобравшись в контракте, он увидел, что в договор включены условия двух сделок, которые в принципе не могут «ужиться вместе». Ведь при безвозмездном пользовании не может быть никакого встречного предоставления, в частности, в виде услуг ссудополучателя! Соответственно, в данном случае «выжить» должны элементы только одного обязательства– либо оказания услуг (которые, по логике, должны стать возмездными), либо безвозмездного пользования. В конце концов, порядком потрепав друг другу нервы и потеряв время, стороны не смогли решить, какие из правоотношений им дороже, и договорились оформить два самостоятельных соглашения – о возмездном предоставлении услуг и о безвозмездном пользовании».

Чтобы разобраться, какой из элементов смешанного договора – «главный», а какой «дополнительный», партнерам следует изначально четко установить действительную волю сторон. Возможно, иногда в качестве критерия тут может выступать цена каждого из «смешанных» правоотношений предмета: основным целесообразно будет считать более дорогое обязательство.