Давай меняться: что нужно знать о договоре мены недвижимости

Обязательственные условия

Опционально договор мены может предусматривать:

Обязанности участников по предоставлению обменных товаров определенного качества. Если стороны не оговаривают качественные критерии отдельно, то по общему правилу качество товара должно соответствовать его функциональному назначению.
Обязанности участников предоставить обменный товар в особом комплекте или в особой упаковке.
В директивном порядке устанавливаются условия, обязывающие участников договора принять обменный товар, если договором не была предусмотрена способность сторон требовать замены дефектного товара. Соответственно, непринятие обменного товара влечет за собой совокупность договорных санкций, а именно:
- Расторжения договора мены;
- Возмещения понесенных другой стороной убытков, связанный с несоблюдением контрагентом договорных обязательств.

Cодержание

Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.

Договор мены должен содержать следующие пункты:

Наименование документа;
Дата и место составления;
Подробные сведения об участниках сделки;
Детальное описание предмета договора;
Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
Права и обязанности сторон;
Ответственность сторон;
Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
Сроки и порядок обмена товарами;
Порядок разрешения споров и разногласий;
Дату и подписи сторон.

Предмет договора мены

Предметом договора может быть имущество или недвижимость, находящаяся в собственности и свободная от обременения. Передача ненадлежащего товара влечет замену, его возврат или иные требования, предусмотренные соглашением. Это регламентируется ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Если обмену подлежит неравнозначный товар, сторона, предлагающая имущество меньшей стоимости, обязуется внести доплату.

Формирование цены

Для договора мены цена не является существенным условием. Если товар одинаков по стоимости, то цену не указывают, согласно ст. 568 ГК РФ. Если одна сторона предлагает товар меньшей стоимостью, в соглашении прописывают разницу или указывают иной способ возмещения.

Оценить обмениваемый товар возможно без привлечения оценщика, основываясь на анализ рынка и сравнение цен на аналогичные товары. Или же можно прибегнуть к независимой оценке специалистов.

Особенности мены недвижимого имущества

Договор мены отличается от остальных гражданско-правовых двусторонних договоров тем, что в рамках одного документа реализуется две (чаще) равноценные взаимовыгодные сделки.

Для мены недвижимого имущества есть свои отличительные особенности:

Так как найти равноценную недвижимость часто не просто, договор включает пункт о доплате разницы или возмещении иным способом;
Недвижимость по договору мены нельзя обменивать на деньги, так как это не соответствует принципам мены;
Договор является консенсуальным и возмездным;
Переход права собственности, как правило, происходит одновременно. Иногда, в зависимости от обстоятельств, участники мены определяют иные сроки перехода права. Сделка будет считаться завершенной после получения перехода прав на новое имущество обоим участникам;
Если происходит обмен равноценной недвижимостью, участники сделки не должны платить налог на прибыль. Если в соглашении указанна доплата, то участник получивший выгоду от сделки выплачивает налог;
Если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, при обмене он платит 13 процентов от ее стоимости;
Если обмену подлежит собственность, находящаяся в общей или долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на обмен;
Если доля обмениваемой недвижимости принадлежит лицам не достигшим совершеннолетия, необходимо согласие на проведение сделки органов опеки и попечительства.

Образец договора мены

У договора мены нет определенной государственно утвержденной формы, так как согласно законодательству его возможно составить самостоятельно. Для упрощения задачи, можете использовать готовые формы.

Типовой договор мены жилого дома на квартиру WORD 22.50 KB

Договор мены квартир WORD 26.50 KB

Преимущества и риски договора мены в 2024 году

Договор мены — это сделка, в рамках которой две стороны обмениваются предметами, имуществом или услугами. В современной экономике договор мены является важным инструментом коммерческих и личных отношений между сторонами. В 2024 году такой вид договора имеет свои преимущества и риски.

Преимущества договора мены в 2024 году:

Гибкость: Договор мены позволяет сторонам осуществлять обмен имуществом или услугами без необходимости использования денежных средств. Это может быть особенно полезно в случае нехватки денег или при наличии имущества, которое можно обменять на желаемый предмет.
Экономия денежных средств: Путем заключения договора мены стороны могут сэкономить деньги, которые могли бы быть потрачены на покупку необходимого предмета или использованию платных услуг. Обмен имуществом или услугами может быть более экономически выгодным, особенно если стоимость обмениваемых объектов сопоставима.
Разнообразие предложений: Благодаря договору мены стороны могут получить доступ к разнообразным предложениям и возможностям, которые могут быть недоступны при обычной покупке предмета или услуги за деньги. Такой обмен может расширить горизонты и позволить получить ценный опыт или уникальные предметы.

Риски договора мены в 2024 году:

Невозможность оценки стоимости: Одним из главных рисков договора мены является сложность определения стоимости обмениваемых объектов или услуг. Это может привести к потере одной из сторон, если стоимость предметов несоразмерна друг другу.
Недостаточно правовой защиты: В отличие от покупки и продажи, договор мены не всегда имеет такую же степень правовой защиты. В случае возникновения спора между сторонами, может оказаться сложно доказать свои права или привлечь ответственного за неисполнение условий договора.
Ограниченность выбора: Договор мены может быть ограничен доступными предложениями и возможностями. Стороны могут столкнуться с нехваткой желаемых предметов или услуг, что может снизить ценность договора мены.

Виды договоров мены

Договор мены бывает двух основных видов:

Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.

Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:

Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.

Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.

Понятие договора мены по ГК РФ

Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ). При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен. Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:

Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ.
Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.

Разновидность договора мены

Договор мены относят к древнейшему виду оформления гражданско-правовых отношений. Сегодня форма этого договора модифицировалась, и сфера его применения значительно расширилась. Данный вид договора активно используется не только для оформления товарообменных отношений, но и в процессе валютных операций, обороте ценных бумаг и т.д. В сфере товарного обмена договор мены распространен в основном во встречной или приграничной торговле. При этом необходимо учитывать специфические особенности приграничной торговли.

Во встречной торговле существует несколько, отличающихся друг от друга по своей форме договоров мены:

договор товарообмена;
договор бартера;
сделки;
встречные закупки и встречные поставки, которые существуют в виде составных частей промышленно-производственного сотрудничества.

Компенсационные соглашения, являются основной составляющей производственно-экономического сотрудничества, к ним относят: предоставление автомобильного оборудования, чаще всего в кредит; производственное, техническое оборудование; материалы; технологии и услуги, предназначенные для производства или оснащения всех видах производственных предприятий и других объектов.

Компенсационные сделки. Все перечисленные элементы операций в основном присутствуют в международных экономических связях, которые обусловлены разнообразными производственными процессами, кооперации гражданско-правовых субъектов различных стран, а также при организации международных предприятий любого профиля. В содержании сделок по встречной закупке и в компенсационных сделках существуют общие черты с бартерными сделками, однако данный вид сделок образуют более сложную структуру компенсационных сделок, особенно тех, которые основаны на межправительственных соглашениях. В таком случае правила предоставления кредита в форме платежей, в количестве товара и других торговых или платежных соглашений, которые были заключены между государствами, впоследствии получают отражение в соответствующих пунктах гражданско-правовых соглашений.

Бартерная сделка и договор мены. Товарообменные операции гражданско-правового характера в международных отношениях называются бартерными операциями, или бартерными сделками, в отличие от государственного внутрихозяйственного оборота, где такие отношения регулируются посредством договора мены.

В содержании бартерного договор обязательно предусмотрены равные условия для обеих сторон. Как правило, исполнение обязательств такого договора имеет протяженность во времени. Договор мены может иметь неравные условия и обязательства для участвующих сторон и исполняться в большей степени только для одного из партнеров. В обусловленный договором срок обмена товарами их ценность зависит от количества и качества, заранее установленного и взаимно засчитывается контрагентами. Платежи в любых денежных единицах, которые могли бы учувствовать в расчетах между сторонами, по факту отсутствуют, это является основным преимуществом договора мены или бартера перед другими видами договоров купли-продажи (поставки) товаров.

ДОГОВОР МЕНЫ.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность.

Договор мены является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения (за товар другой товар);

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора мены.

Договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора.

Стороны договора.

Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество:

1) граждане;

2) юридические лица;

3) предприниматели;

4) комиссионеры.

Предметом договора мены могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а также сущест вует возможность мены вещи на имущественное право. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать в качестве предмета договора мены.

Цена договора.

– стоимость каждого из встречных предоставлений, при неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.

Срок договора – определяется самими сторонами.

Единственное существенное условие договора мены – условие о предмете.

Форма договора:

1) устная форма (исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ);

2) письменная (все остальные).

Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Права и обязанности сторон.

Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту:

1) передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно, в противном случае одна из сторон лишается права владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет право собственности;

2) право собственности возникает одновременно у обоих приобретателей после того, как произведена последняя по времени передача товара;

3) обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц;

4) обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены.